Importante decisão do STJ garante ao contribuinte direito de restituição do imposto pago indevidamente na transmissão de imóveis
Como explicaremos a seguir, os Municípios não podem mais exigir o ITBI de acordo com o valor venal previsto para fins do IPTU e nem com base em parâmetros unilaterais fixados na legislação municipal (valores tabelados), devendo o valor de transação declarado pelo contribuinte ser presumido verdadeiro.
Qual é a base de cálculo do ITBI? O que é valor venal do imóvel?
O Código Tributário Nacional, quanto ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, estabelece que: “a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos” (art. 38). A base de cálculo é a grandeza, mensurada economicamente, sobre a qual se aplica a alíquota para calcular o montante do imposto que será devido.
Em linhas gerais, o valor venal é o peço que o imóvel alcançaria, em condições normais de mercado, para compra e venda à vista.
Contudo, os Municípios, muitas vezes, desconsideram o valor efetivo da negociação e, de forma arbitrária, exigem o imposto considerando parâmetros unilaterais constantes dos cadastros imobiliários ou de plantas/tabelas genéricas de valores referenciais.
STJ: o contribuinte pode pedir restituição do ITBI quando há arbitrariedade na fixação do valor venal do imóvel.
Após décadas de discussão, o Superior Tribunal de Justiça definiu, em decisão que será de observância obrigatória em casos idênticos (recurso representativo de controvérsia), as seguintes teses jurídicas:
A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral. (STJ, REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.)
O I. Ministro Gurgel de Faria, relator desse julgamento paradigmático, explicou que se enquadra na modalidade de lançamento de ofício o arbitramento do imposto com base em parâmetros traçados pelo próprio Município, desprezando-se a declaração do contribuinte que, pelo princípio da boa-fé, deve ser presumida condizente com o valor de mercado.
Assim, o valor da transação declarado pelo contribuinte poderia ser desconsiderando apenas mediante a instauração de procedimento administrativo próprio estabelecido na legislação tributária para apuração do real valor de mercado (art. 148, CTN), assegurando-se, de toda forma, o direito de contraditório e produção de provas em sentido contrário.
Portanto, existe uma grande oportunidade para o contribuinte pleitear a restituição do imposto que foi pago a maior, nos últimos cinco anos, em relação às transações em que foi arbitrada base cálculo superior ao valor declarado, sem a prévia instauração de processo administrativo para tanto.
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